Por Milena Gismondi Kalko, Abogada.

“Simplement, le prêche rendit plus sensible à certains l’idée, vague jusque-là, qu’ils étaient condamnés, pour un crime inconnu, à un emprisonnement inimaginable ». (Albert Camus, La Peste)

 

El Real Decreto 463/2020, de 14 de marzo, por el que se declara el estado de alarma para la gestión de la situación de crisis sanitaria ocasionada por el COVID-19, a través del cual se adoptan medidas temporales de carácter extraordinario (en adelante, el “RD”), obligó a cerrar al público a todos los locales comerciales de venta de productos no esenciales.

Como consecuencia de ello, una innumerable cantidad de negocios tienen su actividad completamente paralizada. Pese a los nuevos paquetes de medidas adoptadas por el Gobierno para paliar los aciagos efectos económicos del coronavirus, de momento no se ha tomado ninguna decisión concreta para solventar la situación que están atravesando aquellos comerciantes que se han visto compelidos a cerrar sus negocios y que, sin embargo, deben atender el pago de un alquiler (medidas que sí se han adoptado, en cambio, en materia de vivienda habitual para colectivos vulnerables).

¿Qué hacer pues con el pago de la renta de estos locales?

La realidad es que ninguno de los mecanismos de los que dispone el arrendatario para aplazar o suspender el pago es pacífico, y una vez más se impone la necesidad de negociar entre las partes.

A nuestro parecer, y sin perjuicio de que nuestro deber es aconsejar tratar la cuestión con la cautela necesaria, el arrendatario podría alegar la aplicación de la cláusula rebus sic stantibus, en particular, evocando la sentencia del Tribunal Supremo de 15 de octubre de 2014, que trae causa de un contrato de arrendamiento suscrito en 1999 y de las consecuencias económicas de la última crisis. Lo interesante es que en esta sentencia el Supremo fundamenta la aplicación de esta figura sobre la base de la excesiva onerosidad del contrato en el que, por el cambio operado en las circunstancias, “comporta un reiterado resultado de pérdidas (inviabilidad económica) o la completa desaparición de cualquier margen de beneficio (falta de carácter retributivo de la prestación)”. En base a ello, en este supuesto el Tribunal Supremo estima que la reducción de un 29% de la renta resultaría ajustada conforme al reequilibrio de la economía contractual.

Pues bien, si el Tribunal Supremo estima que procede la apreciación de la cláusula rebus sic stantibus en supuestos de crisis económica, no vemos por qué no debería aplicarse cuando la actividad comercial es totalmente inexistente debido a una orden imperativa del Gobierno consecuencia de una pandemia mundial.

Respecto a la fuerza mayor en este asunto, ni está ni se la espera, y ello por cuanto, según la jurisprudencia, no resulta de aplicación a las deudas pecuniarias de pago de dinero la imposibilidad sobrevenida de cumplimiento por caso fortuito o fuerza mayor (sentencia del Tribunal Supremo de 19 de mayo de 2015).

Por último, un análisis interesante que queremos mencionar es el que nos brinda Josep Maria Espinet en su artículo “El COVID-19 i la suspensió del pagament del lloguer de locals”, en el que, muy acertadamente, nos recuerda que, así como la obligación básica del arrendatario en un contrato de alquiler es el pago de la renta, la del arrendador es la de mantener el goce y disfrute del local durante la vigencia del contrato (art. 1554.3 del Código Civil). Por tanto, habida cuenta de que el RD impide que el arrendatario pueda explotar el local, se produce un incumplimiento objetivo de la obligación del arrendador, hecho que, debido a la naturaleza sinalagmática de la relación arrendaticia, facultaría al arrendatario para oponer el cumplimiento del pago de la renta.

Ninguna de estas interpretaciones está exenta de debate, y será importante definir muy bien los términos del acuerdo entre las partes (sobre los fundamentos de la buena fe que, siendo siempre imperiosa, si se nos permite, en estos tiempos inciertos lo es más si cabe) para no encontrarnos con sobresaltos cuando se levanten las medidas del RD y se retome la actividad judicial.

Por otro lado, en Francia, en virtud de la orden 2020-316, de 25 de marzo de 2020, a determinadas personas físicas y microempresas no se les podrá imponer penalización alguna (tales como la resolución contractual, cláusulas penales, activación de garantías, aplicación de intereses de demora) con motivo del incumplimiento de la obligación del pago de la renta del local, y ello es aplicable para el pago de las rentas con vencimiento durante el período comprendido entre el 12 de marzo de 2020 y los dos meses siguientes a la terminación del estado de alarma.

Las personas físicas y jurídicas que pueden acogerse a este precepto únicamente son las que cumplen con los requisitos establecidos en el art. 1 del decreto 2020-371, de 30 de mayo (entre otros, no deben superar determinados umbrales máximos de facturación y de número de trabajadores).

No parece por la redacción de la norma que los referidos arrendatarios queden exentos de pagar la renta, entendiéndose que, transcurrido el lapso de tiempo indicado, los propietarios podrán activar las acciones que les corresponda en caso de atrasos o impago.

Para aquellas (muchas) empresas que no puedan acogerse a dicho beneficio, no quedará más remedio que, como sucede de este lado de los Pirineos, intentar negociar sobre la base de las figuras jurídicas citadas en este artículo, con las particularidades que, para cada una de ellas, exija la jurisprudencia francesa.

 

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